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Insgesamt sind die Bewirtschaftungskosten aller kommerziell gehaltenen Liegenschaften 2019 angestiegen. Es zeichnet sich hingegen ab, dass die Bewirtschaftungskosten 2021 für Geschäftsflächen sinken werden. (Bilder: pom + Consulting AG)

Gegenläufige Trends infolge der Corona-Pandemie (tabellarisch dargestellt).

Schlaglicht auf Bewirtschaftungskosten von Immobilien

pom+Consulting AG, ein für Immobilien, Infrastrukturen und Organisationen tätiges Schweizer Beratungsunternehmen, präsentiert in der 19. Ausgabe des FM Monitors die aktuellen Fakten zum Schweizer Facility Management Markt. Im Detail analysiert werden die Auswirkungen der Coronakrise in Bezug auf Bewirtschaftungskosten, die Nachhaltigkeit im Kontext der Betriebskosten und die Bedeutung eines durchgängiges Datenmanagement am Beispiel des Drei-Säulen-Prinzips der nachhaltigen Entwicklung: Soziales, Umwelt und Wirtschaft.

Der FM Monitor 2020 umfasst einerseits den «FM Monitor Benchmark» mit aktuellen Immobilien-Kennzahlen sowie einer Prognose zur krisenbedingten Veränderung der Bewirtschaftungskosten und andererseits eine Analyse zum Fokusthema Nachhaltigkeit. Die Benchmarks zeigen die Entwicklung der Bewirtschaftungs-, Verwaltungs- und Betriebskosten sowie der Flächendaten. Basis dieser Kennzahlen bilden über 11'000 Liegenschaften mit einer Gesamtgeschossfläche von rund 46 Mio. m2 und Bewirtschaftungskosten in der Höhe von 3,2 Mrd. Franken. In einem dritten Teil untersuchen die Autorinnen, warum Nachhaltigkeit ohne Daten eine Illusion bleibt und beschreiben die Herausforderungen des Klimawandels auf den Gebäudesektor.

Höhere Belegung, höhere Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten pro Quadratmeter Geschossfläche hängen stark von der Nutzungsart ab. Bezogen auf die Eigentümer- und Nebenkosten sind Wohnnutzungen mit knapp CHF 40 pro Quadratmeter (m2) Geschossfläche am kostenintensivsten. Werden betriebsnotwendige Liegenschaften verglichen, die nicht zwischen Eigentümer- und Nebenkosten unterscheiden, weisen Liegenschaften im Bereich der Fürsorge und Gesundheit mit rund 95 Franken pro m2 Geschossfläche die höchsten Bewirtschaftungskosten aus.
Insgesamt sind die Bewirtschaftungskosten aller kommerziell gehaltener Liegenschaften 2019 angestiegen. Beim Vergleich von betrieblich genutzten Liegenschaften ist der Kostenanstieg bei Schulen besonders interessant. Dieser widerspiegelt das Bevölkerungswachstum an den Standorten der Datenlieferanten und zeigt die damit verbundenen Herausforderungen für die öffentliche Hand auf. Die steigenden Schülerzahlen werden teilweise mit den bestehenden Unterrichtsflächen bedient. Dadurch steigt die Belegung. Diese höheren Ansprüche lassen auch die Bewirtschaftungskosten entsprechend ansteigen.

Grosse Liegenschaften sind günstiger

Renditeliegenschaften werden tendenziell professioneller und standardisierter bewirtschaftet als Liegenschaften, die nicht primär als Geldanlage gehalten werden. Das zeigt sich beispielsweise bei spezialisiertem Personal und IT-Applikationen. Aus diesem Grund sind die Kosten sowohl detaillierter als auch konsistenter und zeigen deshalb mehr Gesetzmässigkeiten. Die Analyse zeigt, dass die wesentlichsten Treiber der Bewirtschaftungskosten die Nutzungsart und die Grösse sind: Geschäftsflächen verursachen deutlich tiefere Kosten als Wohnflächen und Bewirtschaftungskosten unterliegen Skaleneffekten – grosse Liegenschaften sind relativ betrachtet also deutlich günstiger als kleinere.
Unterschiede sind auch in Bezug auf die Region ausmachen. Die kostenintensivsten Liegenschaften befinden sich im Westen der Schweiz mit abnehmender Tendenz gegen Osten. Weitere wichtige Treiber von Bewirtschaftungskosten sind die Mieten sowie das Baujahr, wobei Nachkriegsbauten besonders kostenintensiv sind. Es zeigt sich: Je neuer ein Gebäude, desto tiefer sind die Kosten. Zudem verursachen hochpreisige Flächen auch höhere Kosten. Ein weiteres interessantes Ergebnis: Kosteneinsparungen von 10% bzw. 20% verursachen einen rund 3% bzw. 6% höheren Nettoertrag – ein Blick auf das Optimierungspotenzial von Bewirtschaftungskosten kann sich also durchaus lohnen.

Covid-19 sorgt für sinkende Bewirtschaftungskosten

Die aktuelle Covid-19-Pandemie führt zu massiven Einschränkungen für Gesellschaft und Wirtschaft, die sich auch in den Kosten- und Flächenkennzahlen niederschlagen dürften. Effektiv abgerechnete Kosten werden zwar erst im FM Monitor Benchmark 2021 verfügbar sein, aber es zeichnet sich ab, dass die Bewirtschaftungskosten für Geschäftsflächen sinken. Dafür sorgt die Kombination aus Rezession, eine Zunahme der Arbeitszeit im Home-Office und Veränderungen der Arbeitsplatzvorschriften. Davon betroffen sind insbesondere die Leistungen von Verwaltungen und Facility Management-Anbietern sowie die Ver- und Entsorgungskosten.
Es ist davon auszugehen, dass flexiblere Arbeitsformen im Büroalltag Einzug halten und knappe Platzverhältnisse kurz- bis mittelfristig entschärft werden können. Dass sich durch Abstandsregeln die Flächenkennzahlen für Büroliegenschaften ändern, wird nicht erwartet. Mit zeitgemässen und marktgerechten Layouts können diese Regeln bereits heute häufig eingehalten werden. Eine massgebliche Veränderung der Kostenkennzahlen im Wohnflächenmarkt wird derzeit ebenfalls nicht erwartet.

Gegenläufige Effekte der Krise

Die Effekte der Krise sind schwierig einzuschätzen, denn sie fallen vielfältig und zum Teil gegenläufig aus. So dürften Verwaltungen einerseits Mehraufwände bei der Vermietung aufgrund des Nachfragerückgangs im Geschäftsflächenmarkt haben und gleichzeitig mehr Zeit für Besichtigungen und Wohnungsübergaben benötigten, damit die Einhaltung der der neuen Vorschriften in Bezug auf Abstandsregeln und Hygiene sichergestellt ist. Zeitgleich dürften mit sinkenden Mieterträgen aber die Verwaltungshonorare sinken, da Mieten i.d.R. die Berechnungsgrundlage darstellen.
Die tiefere Belegung von Geschäftsliegenschaften sorgt einerseits für geringere Verbräuche bei Strom und Wasser sowie für weniger Abfallmengen, andererseits für weniger Aufwand bei Reinigung und Pflege. Auch die Abnützung dürfte geringer ausfallen und zu tieferen Aufwände bei der Instandhaltung führen. Die steigende Nutzungsintensität von Wohnobjekten sorgt für höhere Verbräuche von Strom und Wasser.

Konsequentes Datenmanagement gefordert

Die Covid-19-Pandemie wird die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft fraglos weiter beschleunigen. Die Konsequenzen daraus werden sich im Gebäudesektor insbesondere bei der Quantifizierung des Nutzen in Bezug auf die drei Aspekte Soziales, Umwelt und Wirtschaft  («People, Planet, Profit») zeigen: Um KPIs, Kennzahlen und Zieldefinitionen einhalten und daraus Massnahmen für alle drei Gruppen ableiten zu können, müssen Daten kontinuierlich erfasst, gemessen und interpretiert werden.
Das erste Problem ergibt sich dabei bereits bei der Wahl des Berechnungsansatzes – der Austausch von Daten über den gesamten Immobilienlebenszyklus muss international verbindlich geregelt werden. Die aktuell laufenden Bemühungen bei der Standardisierung von Datenmodellen verleihen den Bestrebungen zu mehr Nachhaltigkeit einen weiteren Schub. Die zweite Herausforderung ist die bis heute vorherrschende, eindimensionale Betrachtung von Nachhaltigkeit im Gebäudesektor, die sich häufig auf einige einzelne Faktoren innerhalb einzelner Lebenszyklusphasen beschränkt.
Nachhaltigkeit muss ähnlich wie eine Vollkostenrechnung betrachtet werden: Rechnen wir nur die Fixkosten ein, erhalten wir zwar eine punktuelle Aussage, erfassen aber nur einen kleinen Teilbereich des ganzen Bildes. Nachhaltigkeit ist als Dimension über alle Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie hinweg zu verstehen und muss sowohl bei der Planung und Finanzierung als auch im Bau und Betrieb und bei der Verwertung berücksichtigt werden. Ein phasenübergreifendes Datenmanagement bildet dabei die Basis für ein durchgängiges Nachhaltigkeitsmanagement.

Bauspezifische Faktoren als Treiber der Betriebskosten

Die wohl wichtigste Errungenschaft der letzten Jahre im Kampf gegen den Klimawandel im Gebäudesektor dürfte die Erkenntnis sein, dass sich Rendite und Nachhaltigkeit nicht ausschliessen – im Gegenteil! Die Betrachtung der Lebenszykluskosten ist dabei von entscheidender Bedeutung für den Werterhalt von Immobilien. Eine verlässliche Berechnung der Folgekosten von Investitionsentscheiden bereits in der Planungsphase beeinflusst den späteren Marktwert: So machen die Betriebs- und Unterhaltskosten über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes hinweg bis zu 40% der Gesamtkosten aus. Energiekosten fallen dabei normalerweise mit bis zu 25% ins Gewicht!
Die Höhe der Betriebskosten wie auch der Treibhausgasemissionen werden von verschiedenen bauspezifischen Faktoren wie dem Baujahr, der Bausubstanz, den verwendeten Materialien und dem Anteil regenerativer Energiequellen beeinflusst. Aber auch die Architektur, der Ausbaustandard und der Grad der Technologisierung einer Liegenschaft spielen eine Rolle. Daneben zeichnen auch rechtliche Vorschriften wie beispielsweise CO2-Benchmarks oder Steuerabgaben für die Höhe der Betriebskosten verantwortlich.

Weitere grafische Darstellungen

Der vollständige Benchmark-Bericht kann als Download auf der pom-Website gegen Entgelt bezogen werden.

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