Gebäudesysteme

Eine Aufnahme eines Aufzugschachtes. Innenansicht.

Eine Aufnahme eines Aufzugschachtes. Innenansicht.

Das vernetzte Gebäude den Experten überlassen

Jedes Gebäude muss jederzeit störungsfrei zugänglich und nutzbar sein. Ein berechtigter Anspruch der Nutzer einer Liegenschaft. Ansonsten gibt es Ärger. Ein Essay.

Inhaltsverzeichnis:

1. Erwartungshaltung der Menschen bei Störungen
2. Im Notfall: Gibt es einen Ablaufplan?
3. Besorgen Sie sich einen Fachmann

Überlassen Sie das Vernetzen des Gebäude den Experten

Eine Liegenschaft, die durch elektrisch-elektronische Systeme gesteuert und geregelt wird, muss funktionieren. Die freie Zugänglichkeit und Nutzbarkeit steht über allem. Man kann es auch so formulieren, dass die Betriebsbereitschaft einer Liegenschaft auf dem Niveau des fliessenden Wassers, der Kanalisation, der funktionierenden Elektrik und der Heizung betrieben werden muss. Damit verbunden muss man sich als Eigentümer oder Vermieter auch darüber im Klaren sein, dass die Erwartungshaltung der Bewohner berechtigt fordernd ist.

Und fordernd heisst:
Wenn es ein technisches Problem gibt, muss sofort gehandelt werden. Unabhängig davon, ob der Fahrstuhl hängen bleibt, die Heizung ausfällt oder sich die Haussicherung verabschiedet hat – es wird erwartet, dass der Hauswart oder der Eigentümer dann sofort den Notfallplan aktiviert, der bildlich gesprochen mit seinen Kontaktinformationen griffbereit in der Schublade liegt, die man beim Stromausfall mit der Taschenlampe durchleuchtet.

Anspruch und Erwartungen der Menschen

Wer glaubt, dass dies doch arg unwahrscheinlich ist, man nicht so besorgt zu sein braucht, möge sich vor Augen führen, wie es war, als das letzte Mal das Internet für Stunden nicht funktionierte oder das Smartphone keinen Strom mehr hatte. Heute ist dann nach zwei oder drei Stunden Unruhe oder gar Panik angesagt. Und wenn das Kabel der Telefongesellschaft bei Strassenbauarbeiten zerstört worden ist, dann merkt man erst, wie weit sich die Vernetzung in unser aller Leben eingeschlichen hat:

Gewohnt zu sein, sofort über Informationen verfügen zu können oder jeden Ort auf der Welt sofort erreichen zu können, hat unweigerlich zu einem Selbstverständnis geführt, das internalisiert worden ist.
Sprich, was Standard ist, das ist auch die Messlatte dafür, wie etwas heute zu funktionieren hat.

Die Zeit der «Kabeltelefonie» ist Vergangenheit und sollte gerade bei Störungen oder Beschwerden tunlichst nicht angeführt werden, weil man eben nicht weiss, wie der Standpunkt des Gegenübers in der Sache ist. Und so etwas kann eskalieren. Auch im Geschäftsleben, wenn Anspruch und Erwartung durch eine Störung nicht sofort zueinanderfinden, sondern wenn Geduld gefragt ist. Die jedoch ist durch die Digitalisierung arg abgeschmolzen, da sie nur das Hier, Jetzt und Sofort kennt.

Das «Subito des Digitalen»

Und das wiederum zeigt eigentlich sofort auf, was heute der zeitliche Massstab von Service auch für den Hauswart ist oder die Betriebe, die für die Elektrik, die Wasserversorgung oder Heizung im Hause eingesetzt werden ist: Unmittelbarkeit ist gefragt. Schnell, unvermittelt, lieber gestern als heute.

Das ist sicherlich etwas pointiert formuliert. Doch die Digitalisierung hat in allen Bereichen zu einer unmerklich verinnerlichten Erwartungshaltung geführt, die manchmal gar nicht zu erfüllen ist. Wenn eben beispielsweise in der Haus- und Gebäudetechnik all die glanzvollen, transparenten Sofortlösungen jederzeitige Hoheit über das technische System Gebäude suggerieren. Der Behebung eines Fehlers oder einer Störung hat heute immer weniger Zeit, weil man an das «Subito des Digitalen» derart verinnerlicht hat, dass sie zur Gehgeschwindigkeit im Alltag geworden ist.

Wenn man dies im geschäftlichen Miteinander vergegenwärtigt, lassen sich von vornherein Situationen vermeiden, die durch nicht erfüllbare Erwartungshaltungen zu Verstimmungen oder Ärger führen können – der Monteur des ITK-Dienstleisters wird schwerlich bereit sein, seinen Tagesplan umzukrempeln, nur weil jemand ungeduldig ist.

Was geschieht im Notfall: Alarmübung durchexerzieren

Wenn zum Beispiel im Winter bei einer Aussentemperatur von minus 15 Grad die Pumpe der Heizungsanlage den Geist aufgibt, dann dürfte das Mobiltelefon am laufenden Band klingeln, wobei die Parteien Informationen erwarten, was passiert ist, was die Folgen sind und was bis wann getan wird, um sich auf den Verlauf der Störung einigermassen einstellen zu können.

Klar ist, dass die Kontaktdaten für den Installateur, Elektriker oder Dachdecker mit seinen Notrufnummern griffbereit sind. Doch was passiert, wenn Unklarheit herrscht, nicht kommuniziert und informiert wird? Hauswarte und -eigentümer können ein Liedchen davon singen, was es alles an noch nicht Gedachtem gibt, das man zu klären hat. Also gehört neben der Dienstleistung für die Bewohner auch die Kontaktfähigkeit dazu, die heute «sofort!» heisst. Nur, um entsprechend handlungsfähig sein, muss man in Zeiten der Digitalisierung als Eigentümer oder Verwalter über die Bücher gehen und sich in einer ruhigen Stunde damit befassen, welches der «Status 4.0» der Liegenschaft, wie Service aktuell organisiert ist und, ob man eigentlich schon einmal für sich eine «Alarmübung» durchexerziert hat.

Einen Spezialisten zu Hand haben

Geht man also vom Störfall einer grösseren Wohnliegenschaft aus, so ist gerade durch die Aspekte der Vernetzung, der Ausfälle, die nur noch Fachpersonal zu beheben kann, klar: man muss heute unbedingt so etwas wie einen Alarmplan zur Hand haben. Und die Bewohner müssen gut darüber informiert sein, wie mit Störungen umgegangen wird. Auf fast alles muss man heute sofort reagieren können. Auch beim Service und Unterhalt.

Das ist nun einmal so und selbstverständlich, dass Eigentümer, Verwalter und Dienstleister im Notfall zügig handeln können. Für das, was heutzutage unter BIM subsumiert wird, heisst das, sich auf jeden Fall rechtzeitig mit der Gesamtstruktur befassen zu müssen. Es heisst gerade nicht, sich selbst an die Vernetzung, die Konfiguration, die Hardware und Software zu begeben, sondern seine Spezialisten an der Hand zu haben, um sofort bei Störungen an deren Behebung gehen zu können, den Ablauf in Gang zu bringen.

Da bei heutigen, neuen Liegenschaften sowieso die Digitalisierung in der Anfangsphase der Planung verankert ist, aber bei Bestandsimmobilien so etwas wie eine «Nachrüstung» zu bewerkstelligen ist, kommt es gerade hier und in Bezug auf die Digitalisierung einer Bestandsimmobilie darauf an, der Auslegeordnung sehr viel Aufmerksamkeit zukommen zu lassen, mit den Partnern die Auslegeordnung, die Realisation, den Betrieb, die Wartung und auch die Notfalllösung geklärt zu haben, dies auch zu kommunizieren und vielleicht auch an die Versicherung zu denken, um Hacks oder IT-Schäden abgesichert zu haben.

Schuster, bleib bei deinen Leisten: Ein Fachmann für ein Themengebiet

Als Inhaber, Verwalter oder Hauswart kann man heutzutage auf Grund der Technisierung sagen, sein Expertenteam an der Hand haben zu müssen und es pflegen zu sollen. Denn hinter der Technik läuft man eh hinterher, weil sie regelmässige Schulungen und Spezialkenntnisse erfordert. Als Verwalter, Hauswart oder Eigentümer sollte man wissen, wie die Struktur ist, das technische System grundsätzlich funktioniert, aber den Fachleuten der Betriebe überlassen, was unter «BIM» verstanden wird. Umgekehrt können die Unternehmen des Metiers genau hierdurch auf ihre Leistung verweisen und vermeiden, dass «Bastler ans Werk» gehen, die höchst wahrscheinlich überfordert sind. Und beide Parteien profitieren durch das offene Wort. Der alte Spruch «… wer billig kauft, kauft teuer meist!», hat auch in der digitalen Welt seine Berechtigung nicht verloren.